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2019-06-26 08:52 来源:现代生活

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2019-06-26 08:30:00 环球网 易昕 分享
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  所谓学区房是由学(学校)、区(地点)和房(房子)三者结合形成的一种特殊商品,这种由于中国人“重教育”和“拜房教”交织形成的畸形商品和投资理念已经走出国门,远渡重洋到澳大利亚、北美以及世界各地。经受过投资房洗礼的国人不断移民澳大利亚,他们与有着相似理念的悉尼华人激情相遇,催化了悉尼学区房的投资新局面。

  悉尼的学区与小学精英班

  在我看来,悉尼的学区房与澳大利亚新南维尔斯州政府的小学精英班(Opportunity Class,OC班)政策是直接关联的。OC班是州政府在公立小学为五、六年级成绩优秀的孩子开设的精英班,它类似于中国的尖子班,但是这种精英班并非每所小学都有,而是在一个学区内定点开设几个精英班。OC班非常难考,而一旦考入OC班,就意味着今后大多能考进好的精英中学或私立中学,为未来的升学甚至就业奠定了基础,可以说,OC班是悉尼小学生决定未来的第一次分流。

  OC班的录取成绩由考生的平时成绩和统考分数两部分组成,考生的平时成绩不仅取决于学生的个人在校成绩,而且还与他(她)所在学校考生(以及此前毕业的师哥师姐)的集体成绩(由此构成一个权重系数)有关,这样,每个考生不仅在为自己考试,同时还在为同校考生考试,所以,OC考试不仅是“个人赛”,还是“集体赛”。也就是说,虽然OC班是通过考试而非就近入学,但是考生进入OC班之前所在学校的集体成绩却会影响考生的录取。为了不让孩子被“集体赛”拖累而“输在起跑线上”,不少亚裔家庭纷纷择优校之区而居,在孩子上学之前搬入好校区。从中可以看出,OC班是影响悉尼学区分布的一个重要因素。

  以下是去年发生的一个例子,C和Y二个孩子的统考分数几乎相同,但二人的平时成绩却由于学校的不同而差别很大,致使二人的录取成绩差很多,结果Y进入最好的OC班而C一无所获。更为甚者,这个差距将被几何级数地放大,进入OC班的Y将在二年后的中学入学考试时再次利用一个相似的权重系数让自己在竞争中占据有利位置,而C将在接下来的竞争中由于学校的权重系数再次被拖累。此中缘由,导致了“C母迁居”的现象,通过“搬家”将C转入一所权重系数更高的学校。这种“奉子(女)搬家”在悉尼的华人圈常有发生。

  政府开设OC班的初衷是将一些天分好的孩子集中起来培养,但亚裔家长(华人、韩国人和印度人)将此政策因果倒置,他们通过课外补习将自己的孩子“培养”成有天分的孩子,并依靠这个政策“光荣地”进入精英班,从而合法地占领政府的优质教育资源。省吃俭用的亚裔父母在澳洲催生了二大消费和投资行为:补习学校和学区房。前者是将个人资源用于教育消费(当然也是教育投资);后者则更是一种投资行为。两者并举,并通过善用政府和公共的优质教育资源,导致目前悉尼的亚裔学子逐渐占领了公办精英中小学,将白人孩子“驱逐”出去。

  悉尼的学区房:优质投资品

  悉尼的学区房是华人的一个投资热点。虽然华人投资者也常在悉尼房地产市场上搅起波澜,但是华裔(以及亚裔)只占总人口的10%左右,属于少数族群,而作为主流社会的白人对子女教育以及投资理念与华裔大不一样。另外,除了公立的精英学校还有包括私立学校在内的其他优质教育资源,因此当地白人对学校、学区及学区房不像华裔那样趋之若鹜。如此一来,华人对学区房的需求被整个市场稀释了,很难形成国内北上广深等一线城市那样对学区房的巨大需求,因此悉尼很难出现国内一线城市那样的“天价学区房”。在我看来,悉尼的学区房只能说是像世界知名品牌一样的优质投资品,尚没有像国内学区房那样,被炒做成畸形的奢侈品。

  近年来,不少世界知名品牌在中国已经变成一种畸形的奢侈品,同样的商品在中国的价格比国外高出许多,致使不少国人选择到国外购买知名品牌。国内一些城市的学区房与此类似,由于存在巨大的需求,学区房被炒作成了一种畸形的投资品,价格严重扭曲。

  随着中国不断融入世界,中国精英阶层和中产阶级的投资和教育理念已经越来越全球化了,换房、换学区不只在同城、同省进行,跨国换房、换学区并不新奇。而且澳大利亚对移民、投资的需求为这种选择提供了法律和政策可行性。更为重要的是,北上广深的房价已经比肩悉尼这样的国际都市了,当北京三四环的一套公寓房可以换得悉尼一座花园别墅的时候,北京人“卖房移民”就不是一句玩笑话了,而且不少人还可以圆一圆自己的“地主梦”了。这样,像到国外购买知名品牌商品一样,通过移民或投资到澳大利亚购买投资房,并让子女享受西式教育,成为一个可能的替代选择。

  以悉尼华人青睐的著名学区之一Carlingford为例。该区离悉尼市中心大约20公里,区内的James Ruse Agricultural High School连续十几年被评为全澳排名第一的精英中学,此外还有排名悉尼排名第4和第10的公立小学Carlingford West Public School和Murry Farm Public School,另外,著名私立学校TheKing’s School,Tara Anglican School for Girls也在区内。目前Carlingford地区一栋四卧室的别墅的中位价大约是140万澳币(比2010年翻了一倍),合700万人民币,这笔钱只能买到北京三四环的一套公寓房,在悉尼却可以拥有著名学区内的一座花园别墅。而Carlingford一个二卧室的公寓的中位价约为75万澳币,合300万人民币,与北京市郊区同类房子的价格差不多。(作者为澳大利亚精英高等学院,高级讲师,新南威尔斯大学经济学博士)

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